El futuro inmobiliario de Madrid: zonas con potencial y obra nueva

1. ¿Qué zonas de Madrid destacarías actualmente por su potencial de revalorización y qué factores están impulsando su crecimiento?

Actualmente, estamos viendo un recorrido especialmente interesante en zonas como Valdemoro, Móstoles, Navalcarnero y Getafe. No todas se encuentran en el mismo momento ni responden al mismo perfil de comprador, y precisamente ahí está lo interesante.

Getafe y Móstoles son mercados más consolidados, con una demanda residencial estable, buenas comunicaciones y una amplia oferta de servicios. En estos casos, el potencial está más relacionado con la incorporación de nueva vivienda y con el desarrollo de nuevas áreas residenciales.

Valdemoro y Navalcarnero presentan un escenario diferente: permiten acceder a viviendas con mayores prestaciones y, en muchos casos, a obra nueva a precios más competitivos que en Madrid capital, algo especialmente atractivo tanto para familias como para compradores que buscan alternativas fuera de la capital.

2. ¿Qué factores te hacen pensar que una zona todavía tiene recorrido para subir de precio?

Hay varios indicadores, pero para mí uno de los principales es observar si existe una demanda creciente que todavía no se corresponde completamente con el nivel de precios de la zona.

También analizamos las comunicaciones, los nuevos desarrollos residenciales, la llegada de servicios, las infraestructuras previstas y, sobre todo, qué alternativas tiene un comprador con el mismo presupuesto.

Esto último es muy importante en Madrid. Cuando un comprador descubre que desplazando su búsqueda unos kilómetros puede pasar de una vivienda pequeña de segunda mano a una vivienda nueva, con terraza, garaje, zonas comunes o más metros, empiezan a cambiar los flujos de demanda.

Es algo que estamos viendo especialmente en municipios del sur y suroeste de Madrid.

3. De esas cinco zonas, ¿Cuál crees que tiene actualmente el mayor potencial de revalorización?

Me parece especialmente interesante Valdemoro.

Tiene una combinación que considero importante: precios todavía competitivos frente a otros mercados de la Comunidad de Madrid, buenas conexiones con la capital, una población residencial consolidada y nuevos proyectos de vivienda. Además, permite acceder a tipologías familiares que en Madrid capital o en municipios más próximos tienen precios considerablemente superiores.

4. ¿Qué tipo de vivienda buscarías en cada una de estas zonas si el objetivo es que mantenga o aumente su valor con el paso del tiempo?

En Valdemoro buscaría principalmente vivienda familiar de dos o tres dormitorios, con garaje, terraza y buenas zonas comunes.

En Móstoles me parece muy interesante tanto la vivienda familiar como el chalet bien comunicado. Hay una demanda que busca más metros y espacio exterior sin abandonar un municipio completamente consolidado.

En Navalcarnero apostaría especialmente por vivienda familiar y tipologías con terraza, jardín o espacios exteriores, porque es uno de los principales argumentos para desplazarse hacia este tipo de ubicaciones.

En Getafe buscaría viviendas de dos y tres dormitorios bien comunicadas. Es un municipio con mucha actividad, servicios, universidades, empleo y conexión con Madrid, por lo que existe una demanda bastante transversal.

Destaco Barajas también, ya que me parece especialmente interesante para formatos residenciales más flexibles y viviendas dirigidas a profesionales, trabajadores desplazados o personas que valoran muchísimo la conectividad.

5. ¿Está cambiando el tipo de vivienda que buscan los compradores en las zonas de Madrid con mayor crecimiento?

Sí, y probablemente sea uno de los cambios más interesantes que estamos observando. Hay compradores que están dispuestos a alejarse del centro si ese desplazamiento supone mejorar significativamente la vivienda. Buscan más metros, terraza, luz natural, garaje, eficiencia energética, piscina, zonas verdes y espacios comunes.

La ubicación sigue siendo fundamental, pero el concepto de “buena ubicación” está cambiando. Para muchos compradores ya no significa exclusivamente estar cerca

6. Desde vuestra experiencia en BAFRE, ¿en qué zonas estáis detectando actualmente más interés?

Estamos viendo mucho interés en todo el arco metropolitano de Madrid, especialmente en ubicaciones donde el comprador todavía puede encontrar una buena relación entre precio, superficie y calidad de vivienda.

Muchas veces llega con una ubicación inicial muy definida, pero cuando compara qué vivienda puede adquirir con su presupuesto empieza a valorar otras alternativas.

Y esto es importante porque no estamos hablando simplemente de buscar una vivienda más barata. En muchos casos el comprador cambia de ubicación para mejorar de producto: pasar a obra nueva, conseguir una habitación adicional, disponer de terraza, garaje o zonas comunes.

7. ¿Qué papel juega la obra nueva en la revalorización de estos nuevos barrios y desarrollos de Madrid?

La obra nueva tiene un papel fundamental porque muchas veces actúa como motor de transformación de una zona.

Una nueva promoción atrae residentes, genera demanda de servicios y comercio y, cuando hablamos de varios desarrollos simultáneos, puede terminar cambiando completamente la percepción de un entorno.

Además, introduce un estándar residencial diferente: mayor eficiencia energética, mejores aislamientos, terrazas, garajes, zonas comunes, aerotermia... Eso hace que el comprador empiece a comparar el parque existente con un producto mucho más actualizado.

8. ¿Qué diferencias estáis observando entre el comprador de obra nueva y el comprador de vivienda de segunda mano?

El comprador de obra nueva suele tener una visión algo más a largo plazo. Valora especialmente la amplitud, la eficiencia energética, las calidades, las zonas comunes y evitar una reforma importante durante los primeros años.

También suele estar más dispuesto a comprar sobre plano o entrar en zonas que todavía están evolucionando.

El comprador de segunda mano suele priorizar más la disponibilidad inmediata y, en muchos casos, una ubicación muy concreta. Además, puede encontrar oportunidades interesantes si está dispuesto a reformar.

9. Si tuvieras que dar un consejo a alguien que quiere comprar vivienda en Madrid pensando también en su valor dentro de cinco o diez años, ¿Cuál sería?

Mi consejo sería no comprar pensando únicamente en dónde quiere vivir hoy, sino también en quién podría querer comprar esa vivienda dentro de diez años.

Buscaría una zona con demanda real, buenas comunicaciones y margen de desarrollo, pero prestaría exactamente la misma atención al inmueble.

Una vivienda de dos o tres dormitorios, luminosa, eficiente, con una distribución lógica y elementos como terraza, garaje o espacio exterior tiene capacidad para responder a perfiles de comprador muy diferentes.

Y después está el precio de entrada. Puedes acertar con la zona y equivocarte con la compra si pagas demasiado.

Por eso, más que intentar adivinar cuál será “el próximo barrio de moda”, buscaría el equilibrio entre tres cosas: una buena zona con recorrido, una vivienda que tenga demanda presente y futura y un precio de compra coherente. Ahí es donde realmente podemos proteger el valor de una inversión inmobiliaria a largo plazo.