El primer desembolso que supone la venta de una vivienda es el gasto de Notaria y Registro de la Propiedad. Salvo que las partes decidan otra cosa, el coste de la escritura matriz deberá asumirlo el vendedor, y el de primera copia y demás posteriores a la venta, el comprador.
Si la casa tiene hipoteca
El vendedor deberá pagar los gastos de la notaría y la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Para ello, es necesario que el nuevo propietario pueda inscribir el inmueble a su nombre.
Pagar el IRPF
Cuando vendes una vivienda, los ingresos deben declararse. La venta de una casa debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en territorio nacional, salvo en aquellos casos en los que se trate de la vivienda habitual. En caso contrario, estaría sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Toda ganancia debe declararse incremento patrimonial. Esto supone pagar la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta siempre que haya habido beneficios.
¿Cómo se calcula esto? Se debe tener en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble y el valor al que se compró.
Gastos al vender un piso
¿Qué pasa si se vende una vivienda habitual?
El criterio general para tratar el incremento patrimonial tiene algunas excepciones. Cuando la venta es de la residencia habitual, este aumento patrimonial puede estar exento en los siguientes casos. Si se destina lo recibido a la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años. Debe estar incluido en la declaración de la renta y acogerse al supuesto de exención por reinversión. También está exento cuando el vendedor tiene más de 65 años.
Plusvalía municipal
Se denomina técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Se liquida en los ayuntamientos. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. Lo mejor es acudir a un asesor para saber si es obligatorio pagarla o no.
Libre de cargas
Esto supone estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, a fecha de compra. Es más, si la venta se firma los primeros días del año, el IBI, por ejemplo, el pago de este impuesto sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año, por ello es importante aclarar e incluso pactar quién lo paga.
El vendedor igualmente debe presentar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.
Resumen de los gastos de venta de una vivienda
- Tras haber desarrollado los principales gastos en los que reparamos al vender una vivienda, hacemos un repaso global para echar cuentas:
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Cédula de habitabilidad: si no la tuvieras o se hubiese pasado la fecha de caducidad.
- Certificado energético: obligatorio en caso de no tenerlo.
- Tasación: si decides solicitarla.
- IBI: según lo acordado.
- Plusvalía municipal.
- IRPF: por las ganancias al contrastar el precio de compra del inmueble y el de venta.
- Certificado de la Comunidad: demostrando que estás al día.
- Comisión de la inmobiliaria: si contratas una.
- Cancelación hipoteca: si la había.
