La vivienda ha vuelto a ser un activo refugio para los pequeños inversores que tienen ahorros. Según los últimos datos de idealista, la rentabilidad bruta de invertir en vivienda se situó a cierre del primer trimestre de 2021 en el 7,2% de media nacional, frente al 7,6% de un año antes, siendo Lleida y Murcia las capitales con los mayores rendimientos. En cambio, los números más bajos son los de San Sebastián (3,6%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%), Palma (4,5%) y Madrid (4,7%).
Pero hay que tener en cuenta diferentes factores que pueden influir en la rentabilidad que vaya a obtener el pequeño inversor inmobiliario. Y uno de ellos es la posibilidad de que se tarde más o menos tiempo de lo previsto en encontrar inquilino. En este caso, podemos aplicar la “teoría de la utilidad esperada” al mercado inmobiliario a la hora de comprar un piso para alquilar.
Inicialmente planteada por Bernoulli en 1738, y completada posteriormente en 1944 por John von Neumann y Oskar Morgenstern en su publicación “Teoría de juegos y comportamiento económico”, el valor de una decisión es igual al beneficio de la misma multiplicado por la probabilidad de que ocurra.
Además de tener en cuenta los ingresos que un inmueble pueda generar, los inversores deberían tener en cuenta la probabilidad de que ocurra.
Para este factor, que depende, entre otros muchos motivos, del interés que puedan ver los arrendatarios en una vivienda, podemos conseguir el porcentaje de probabilidad que tienen los pisos de poder alquilarse en las capitales de provincia, según el número de dormitorio de los que disponga, con datos elaborados por idealista/data a partir de los contatos recibidos durante el primer trimestre en los anuncios de idealista, el principal marketplace inmobiliario de España, Italia y Portugal.
Por ejemplo, si de cada 100 contactos que se generan en un barrio solo dos son para pisos de un dormitorio, mientras que 40 contactos son para tres dormitorios, podríamos entender que la probabilidad de alquilar un piso de un dormitorio es del 2% y que alquilar uno de tres dormitorios es del 40%.
Así, en los grandes mercados del alquiler, como Madrid y Barcelona, la tipología de vivienda que tiene más probabilidad de encontrar inquilinos es la de dos dormitorios, con un 35% y un 33%, respectivamente. Los siguientes pisos que tienen mayor posibilidad de arrendarse ya son diferentes según la ciudad: en Madrid, los segundos más contactados son los de un dormitorio (29%), por delante de los de tres dormitorios (21%). Los últimos son los estudios (10%), por delante de las casas de 4 o más dormitorios (5%).
En Barcelona, mientras tanto, los pisos con mayor probabilidad de encontrar un inquilino tras los de dos habitaciones son los de tres habitaciones (29%), seguidos de los de un dormitorio (21%). Las casas grandes, de cuatro o más dormitorios (9%), tienen mayor probabilidad de encontrar alquiler que los estudios (8%).
De hecho, Madrid y Barcelona confirman la media del conjunto de las capitales de provincia donde predominan sobre todos los demás los contactos sobre las viviendas de dos dormitorios, tal y como ocurre en otros mercados del alquiler destacados como en Las Palmas de Gran Canaria, Sevilla o Málaga. En estas capitales, la mayor probabilidad se la llevan estas casas con dos habitaciones, con un 36%, un 35%, un 32%, respectivamente. En Valencia, mientras tanto, la mayor probabilidad se la llevan los pisos de tres dormitorios (34%), por delante de los de dos habitaciones (31%).
Por tipología de vivienda, la mayor probabilidad de lograr alquilar un estudio se puede encuentra en varias capitales como Granada, Madrid y Ourense (todas con un 10%), por delante de Las Palmas de Gran Canaria, Logroño y Málaga (las tres con un 9%). Barcelona, Sevilla, Valencia, y otras cinco capitales, alcanzan un 8% de los contactos a todos los anuncios de alquiler en idealista. Las opciones son nulas en Huesca (0%), y muy escasas en Ávila, Cáceres, Huelva o Pamplona, las cuatro con un solo un 1%.
Para los pisos de un dormitorio, Melilla es la capital con las mayores probabilidades de encontrar un inquilino, con un 35%, acompañado por Toledo (32%). Por detrás, Cádiz, Ceuta, Granada y Oviedo (todos con un 31%). Entre las capitales con menos opciones para arrendar una casa de un solo dormitorio se encuentran Logroño (9%), por delante de León y Lugo (ambos con un 10% de probabilidad) y Badajoz (11%).
El tipo de piso más contactado, el de dos dormitorios, alcanza sus cotas más altas, hasta con más de la mitad del interés del mercado en alquiler, en Teruel (57%), Vitoria (51%) y Bilbao (50%), seguido de Lugo (48%), Ciudad Real (47%), Logroño o Santander (ambos con un 44%). Las capitales donde se da la menor probabilidad de que se arrienden los pisos de dos dormitorios son en Salamanca (24%), Huelva (26%), Soria (28%) o el trío formado por Ávila, Granada o Pontevedra (los tres con un 29%).
Y es que son algunas de estas últimas ciudades donde se da una mayor probabilidad de que se arrienden los pisos de tres dormitorios, donde destacan los contactos recibidos por esta tipología en Soria (44%), Huelva (41%) o Cáceres (40%). Un contraste con los datos de Teruel (12%), Melilla (16%) o Ciudad Real (17%).
Finalmente, las capitales que disfrutan de una mayor probabilidad de que las casas más grandes, aquellas con cuatro dormitorios o más, logren alquilarse son Jaén (14%), Pontevedra y Zamora (ambas con un 13%), seguido por Albacete, Castellón, Lleida y Pamplona (las cuatro con un 12%). Muchas menos posibilidades se dan en Vitoria (2%), Cádiz y Soria (las dos con un 3%), seguida por el trio formado por Bilbao, Ceuta y San Sebastián (las tres con solo un 4%).
Hasta en 14 capitales, la vivienda de dos dormitorios no es la que levanta el mayor interés entre los inquilinos, y por lo tanto la que mayor probabilidad que tienen de alquilarse. A parte de las ya destacadas entre los tres dormitorios de Soria, Huelva o Cáceres, hay otras ciudades donde ‘ganan’ las tres habitaciones sobre las de dos, como en Ávila o Pamplona (ambas con un 39%), al igual que en Alicante o Cuenca (ambas con un 38%), seguidas de Valladolid (37%), Almería y Segovia (ambas con un 36%), junto a Córdoba y la anteriormente mencionada de Valencia (ambas con un 34%).
Granada es la única capital donde los pisos de un dormitorio (31%) tienen más probabilidad de alquilarse que los de dos habitaciones, pese a no ser la ciudad con el mayor porcentaje de contacto para un dormitorio. Le acompaña Salamanca, donde empatan en el interés por un arrendamiento los de uno y tres dormitorios (ambos con un 29%), ambos con más contactos que los de dos habitaciones. Otros empates, en estos casos entre las casas de dos y tres dormitorios, se dan en Castellón y Tarragona.
[Fuente: Idealista]
