La paulatina remontada de la economía y los avances en el calendario de vacunación contra el covid-19 están despejando los nubarrones que acechaban al mercado de la vivienda, cuyo futuro parece estar marcado ahora por una subida de precios.

Al menos, eso es lo que prevén los expertos consultados por idealista/news, y entre los que encontramos economistas, consultores especializados y agencias inmobiliarias. Todo ellos creen que los inmuebles van a encarecerse en los próximos meses, principalmente en las grandes ciudades y alrededores y aquellas en viviendas que dispongan, por ejemplo, de espacio exterior, que es lo que precisamente está buscando la demanda.

De hecho, aseguran que es el momento propicio para comprar siempre y cuando se cuente con ahorro para dar la entrada de la casa y con un empleo estable que permita afrontar el pago de la hipoteca. Repasamos qué esperan del mercado, en qué casos recomiendan comprar y algunos consejos para quienes estén pensando en adquirir un inmueble en plena era poscovid.

Las viviendas serán más caras

El primer mensaje que quieren trasladar es que la vivienda parece abocada a subir de precio tanto en lo que queda de año como en los ejercicios venideros.

Así lo cree Antonio de la Fuente, managing director del departamento de Corporate Finance de la consultora Colliers, quien afirma que “con las perspectivas de mejora progresiva de la economía que existen estimamos que la evolución del precio de la vivienda tendrá una tendencia positiva de aquí hasta el final del año”.  Y, aunque siempre es difícil anticipar la evolución del precio de la vivienda, reconoce que “existe un amplio consenso con respecto a las perspectivas de crecimiento de nuestra economía para los próximos dos años que, unido al entorno actual de tipos de interés bajos e inflación sostenida, estimamos que tendrá una relación directa y positiva en la compraventa de viviendas también durante 2022”.

Esa también es la teoría que maneja Raymond Torres, director de coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), quien afirma que los precios seguirán orientados al alza” y que los factores que sostienen el incremento de precios son potentes, entre ellos unos “tipos de interés todavía reducidos, sobre-ahorro de muchas familias como consecuencia de las restricciones aplicadas durante la pandemia (buena parte de ese sobre-ahorro se ha empezado a gastar en renovación o sirve de base a la compra de vivienda), incertidumbres acerca del rendimiento de otros activos, como la inversión en bolsa o en títulos de deuda pública, y el atractivo del mercado español frente al de otros países como Alemania, Francia, Holanda, o en menor medida Italia (en esos países los precios han aumentado más que en España, y a partir de niveles más elevados)”.

Dónde subirá más y cuánto lo hará

¿Y dónde se esperan las subidas? En líneas generales, los expertos creen que se producirán en grandes ciudades y alrededores (zonas bien comunicadas, con buenos servicios e infraestructuras), mientras que en las zonas rurales y las pequeñas ciudades la previsión es que los precios se mantengan estables. Y en cuanto a la tipología de inmuebles, los mayores incrementos se producirán en los que está buscando actualmente la demanda: viviendas con espacio exterior privado (terraza o jardín) y más zonas comunes.

Unas características que han ganado protagonismo tras la experiencia de los confinamientos y que “han pasado de ser un punto a favor a algo casi imprescindible”, como sostiene Francesc Quintana, director ejecutivo de la red inmobiliaria Vivendex.

Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, afirma que estas nuevas preferencias de los compradores ponen el foco en la obra nueva. “La pandemia ha dejado en evidencia las carencias de nuestras casas y la necesidad de buscar nuevas viviendas con otras expectativas: más amplias, más terrazas, zonas comunes… Y esto es algo que se puede encontrar más en la vivienda nueva y en zonas más alejadas del centro de la ciudad. Esto es una de las razones del auge de la compraventa de vivienda de nueva construcción”, recalca.

Se trata de un mercado donde la demanda continúa fuerte, lo que, según Smerdou, “puede provocar pequeñas subidas de precios hasta final de año en vivienda de nueva construcción y en determinadas zonas. De hecho, en algunas ya se está produciendo un incremento por falta de oferta adaptada a la nueva demanda del mercado, mientras que en el resto habrá una estabilización de precios”. De cara a 2022, afirma que será otro “año alcista en vivienda nueva, por razones como “la falta de oferta en algunos lugares, el aumento de los precios del suelo o el incremento de los costes de construcción”.

¿Y cuánto podrían subir los precios? Según Eric Tarres, CEO de la red inmobiliaria Home Group, apunta a un repunte de precios cercano al 3% este año, aunque está supeditado a cómo evolucionen los recientes repuntes de coronavirus y las decisiones que pueda ir tomando la Administración para contener su avance.

De cara al año que viene prevé un repunte anual muy superior, gracias a que “la economía se verá reforzada si conseguimos controlar definitivamente el virus y esto provocará una recuperación de los precios con toda seguridad”.

En esa línea, Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliaria donpiso, cree que el alza de este año estará entre el 2% y el 3%, aunque en 2022 espera que el sector inmobiliario “tenga una recuperación importante”, aunque condicionada siempre por la futura evolución de la pandemia. “Contando con que la situación sanitaria va a ir resolviéndose poco a poco, entendemos que el ejercicio 2022 va a ser un muy buen año”, recalca.

Y según Daniel Lacalle, economista jefe de la firma de inversión Tressisel aumento del precio de la vivienda en 2022 estará en línea con el PIB nominal. Es decir, que será similar a la del conjunto de la economía, lo que significa que podría repuntar más de un 5%, teniendo en cuenta las previsiones de crecimiento que manejan actualmente diferentes organismos nacionales e internacionales. Home Group incluso cree que el alza podría rondar el 8% en el caso de algunas zonas y de viviendas demandadas.

El mejor momento para comprar

A pesar de que a muchas personas les asalta la duda de si es mejor comprar o alquilar y cuándo es el momento idóneo para adquirir un inmueble, los expertos lo tienen claro: ahora compensa más la compra que el arrendamiento y será más rentable a largo plazo comprar un futuro cercano que en 2022 o 2023, teniendo en cuenta esas subidas de precios que se están proyectando.

Según el director de coyuntura de Funcas, “en la actualidad merece la pena comprar, por la perspectiva de incremento de precios y las buenas condiciones de financiación. Estos factores sin duda elevan el rendimiento con respecto al alquiler”.

Lo mismo opina el CEO de Foro Consultores, quien destaca que “teniendo en cuenta los bajos tipos de interés, la tendencia al alza de los precios y la pequeña brecha que existe en muchos casos entre la mensualidad del alquiler y la cuota de la hipoteca, es mejor comprar”. “Si te gusta la vivienda y lo puedes afrontar, no lo dudes”, insiste.

También respalda esta teoría Eduardo Crisenti, socio director de la inmobiliaria Barnes en Madrid, que cree que “es el momento de hacer una buena compra” incluso si se trata de una propiedad de lujo. “El escenario que se presenta una vez finalice el verano es favorable a la vuelta del capital extranjero, ya que España es un mercado atractivo tanto para vivir como para invertir. Además, hay que tener en cuenta que registraremos un crecimiento económico de un 6-7% en 2021, no se espera una contracción del crédito y nuestro parque inmobiliario sigue siendo una referencia”.

Crisenti recuerda que Madrid y Barcelona siguen ganando importancia en el panorama inmobiliario internacional para la compra de residencias de lujo y que en el último informe que ha elaborado la compañía las dos mayores ciudades de España se encuentran entre las 10 más interesantes para la inversión inmobiliaria en este 2021, sólo por detrás de París, Londres, Génova, Nueva York y Quebec.

El director ejecutivo de Vivendex también defiende que estamos en un momento para comprar vivienda, sobre todo en ciudades donde compran muchos extranjeros (como por ejemplo Barcelona), ya que “todavía el capital foráneo no ha vuelto a casa y hay más alternativas para elegir”. “Quien esté a punto para buscar una buena vivienda, que no se lo piense dos veces”, recalca.

Desde la red inmobiliaria Home Group siguen esa misma estela y su CEO, Eric Tarres, señala que “con toda seguridad, es el momento de comprar” gracias a los precios reducidos y a los bajos tipos de interés. De hecho, añade que “el que no compre ahora o en 2022, quizá en 2023 se lleve una sorpresa y le cueste muchísimo más”.

En qué casos es recomendable comprar

A pesar de que los expertos afirman con rotundidad que estamos en un buen momento para comprar, la recomendación está supeditada a factores como la disponibilidad de ahorros para hacer frente a la entrada de la vivienda, a la estabilidad laboral que permita pagar sin problemas la cuota mensual de la hipoteca y a las necesidades que pueda tener una persona. En algunos casos, será mejor alquilar que comprar.

En ese sentido, Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los COAPI de España, pone sobre la mesa que, como planteamiento básico y general, la decisión de comprar o alquilar “va a depender del perfil de cada persona y de sus circunstancias, con lo cual para unos la mejor opción será comprar y para otros será alquilar”. Dicho esto, Alcover cree que estamos en un momento favorable para la compra porque la operación se puede cerrar “a precios más reducidos de lo que se puede prever dentro de unos meses. Además, la financiación hipotecaria, en estos momentos, es relativamente sencilla y a precios en mínimos históricos”.

Para el economista Daniel Lacalle, la decisión depende “de la capacidad de repago de la hipoteca y el capital de entrada. Comprar tiene el riesgo de "atarte" a una vivienda y perder flexibilidad, y debemos entender que durante años no se repaga el principal del préstamo, solo se pagan intereses. Ambas opciones son buenas dependiendo de la capacidad de repago y la necesidad de flexibilidad del ciudadano”.

Por su parte, el managing director del departamento de Corporate Finance de Colliers insisten en que la rentabilidad no es el único aspecto que hay que valorar a la hora de elegir una opción u otra. “Hay otros aspectos de carácter económico (tales como la disponibilidad del importe de la entrada del piso, la estabilidad del puesto de trabajo o el acceso a la financiación) y personales (perspectivas personales o de permanencia en la ubicación donde se trabaja o reside actualmente, etc.) que los compradores tienen en cuenta antes de tomar esa decisión”, señala de la Fuente.  El experto también recuerda y que, “si algo nos ha permitido ver esta crisis es que los riesgos no vienen de forma exclusiva por motivos económicos y que con cierta frecuencia estos eventos negativos siempre ocurren y han de evaluarse a la hora de tomar esta decisión”.

Consejos antes de comprar una vivienda

En el caso de que el ciudadano tenga claro que quiere (y puede) comprar una vivienda, conviene analizar todos los gastos que conlleva la operación y que generará en el futuro, así como la financiación y las necesidades que se puedan plantear a lo largo del proceso de compraventa.

El economista Daniel Lacalle, por ejemplo, recomienda “analice adecuadamente la carga tributaria, como por ejemplo el IBI, a la hora de valorar el coste mensual de la hipoteca”, así como “el flujo de gastos e ingresos para no encontrarse con problemas”. También recomienda adelantar la mayor cantidad posible del importe del inmueble, a pesar de que los tipos son bajos, y apostar por una hipoteca fija para evitar incertidumbres.

El director de coyuntura de Funcas también recomienda la financiación a un tipo de interés fijo y recuerda que, en caso de elegir una vivienda que necesita una reforma, es aconsejable tener en cuenta el coste que supondrá, el sobreprecio a pagar en suministros hasta que se rehabilite el inmueble y la previsible aceleración de la demanda ante la llegada de los fondos europeos.

Para la consultora Colliers, la clave está en que la decisión de comprar una vivienda, que es la mayor inversión que realiza una persona a lo largo de su vida, sea bien meditada y reflexionada, así como no traspasar ni exceder el importe de compra de una vivienda que pueda pagar en el futuro simplemente por la aspiración de tener una vivienda mejor o más grande.

El subdirector general de donpiso, por su parte, recomienda a los potenciales propietarios buscar lo que realmente les gusta, les interesa y pueden pagar, y que intenten comprar al mejor precio, aunque con cuidado. “En el momento que vea lo que le guste, que le interesa y que lo puede pagar, que cierre la operación y que lo compre. No caer en la situación de decir “me voy a esperar un poco, a ver si compro mejor”, porque ahora lo que se va a producir es justo lo contrario. De momento parece que esa tendencia es moderada, pero no sabemos la evolución que pueda tener los próximos ejercicios. No siempre hay una dinámica de negociación en el sector inmobiliario”, concluye Bermúdez.

[Fuente: Idealista]