La vivienda ha canalizado históricamente el ahorro y el patrimonio de las familias, siendo una alternativa de inversión mucho más habitual que las acciones o los fondos de inversión.
Actualmente hay más de 13 millones de viviendas en propiedad, incluyendo las que están completamente pagadas, las que todavía tienen pagos pendientes y las proceden de donaciones o herencias. Y el motivo es que se trata de una inversión más rentable de lo que parece, si tenemos en cuenta que los tipos de interés de las hipotecas están en niveles muy bajos, que existen diferentes ventajas fiscales ligadas a la vivienda, que permite protegerse frente al riesgo de inflación o que los cambios de ciclo en el sector inmobiliario son mucho más suaves, lo que permite que los precios no se vean envueltos en un escenario de volatilidad. Según los datos de idealista, a cierre del primer trimestre del año la rentabilidad de la inversión en vivienda se situaba en un 7,2%.
Las hipotecas, más baratas que nunca
Una de las principales ventajas de invertir en vivienda es la financiación. La oferta hipotecaria actual está sujeta a unos tipos de interés que rondan mínimos históricos tanto en el caso de los préstamos a tipo variable como a tipo fijo, con ofertas desde euríbor + 0,85% en el primer caso y desde el 1,1% en el caso de las fijas, según el comparador de idealista/hipotecas. Para una vivienda habitual, los bancos suelen prestar en torno al 80% del precio de compra, aunque en algunos casos el porcentaje a financiar supera esa cantidad, aunque con condiciones. En el caso de las segundas residencias, el importe a financiar suele situarse entre el 60% y el 80%. El hecho de que el inmueble actúe como garantía, permite conseguir unas condiciones más ventajosas que en el caso de los préstamos personales o en los préstamos al consumo.
Las ventajas fiscales
Más allá de la deducción por inversión en vivienda habitual que sigue vigente para aquellos que compraron antes del 1 de enero de 2013 (y que permite deducirse en la declaración de la renta hasta un 15% de las cantidades invertidas durante un ejercicio fiscal, con un máximo de 9.040 euros), también hay que tener en cuenta otra gran ventaja: se trata de la reinversión de la ganancia obtenida por la venta de una vivienda en otra casa. Siempre que se utilice ese dinero para comprar otra en un plazo inferior a dos años, el contribuyente está exento de tributar por esas ganancias.
En cambio, cuando vendemos por ejemplo acciones, es necesario pagar impuestos antes de reinvertir el beneficio obtenido. En el caso de los fondos de inversión es posible transferir los fondos sin tener que tributar, aunque sin llegar a ‘tocar’ el dinero. Es decir, no se puede salir del mercado de forma temporal como sí permite la vivienda.
Protección frente a la inflación
Otra de las ventajas de la vivienda es que la inversión está protegida frente a la inflación. Por ejemplo, si la casa está alquilada, es posible actualizar la renta conforme al IPC, según contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, el valor de uso de la vivienda no se ve afectado por la subida de los precios.
Ciclos menos volátiles
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis de 2008, los ciclos inmobiliarios son mucho más estables, lo que significa que los precios no sufren grandes bandazos ni al alza ni a la baja. Un ejemplo de ello es que la vivienda ha registrado caídas moderadas en plena crisis del covid-19. Según los notarios, por ejemplo, las viviendas vendidas el pasado mes de marzo registraron un descenso interanual cercano al 5%, a pesar de producirse un retroceso económico de dos dígitos. Además, los inmuebles bien ubicados son considerados un activo refugio.
Construir un patrimonio
Esta ventaja es, quizá, la que la sociedad tiene más interiorizada. La compra de una vivienda permite destinar el importe que supondría el pago de un alquiler al pago del inmueble, con el objetivo de que en el futuro sea el patrimonio individual o familiar. En el caso de los jóvenes, una alternativa es la compra de vivienda sobre plano, que permite adquirir un piso sin tener ahorros previos, y conseguir la hipoteca una vez que el inmueble está construido.
Los riesgos a tener en cuenta
A pesar de las ventajas que hacen de la vivienda un activo rentable, también conviene recordar que comprar un inmueble también tiene una serie de desventajas que conviene tener presentes. Entre ellas, los impuestos y gastos de la compra, el coste de mantener los inmuebles y que se trata de un activo poco líquido.
No podemos olvidar que comprar un inmueble supone pagar impuestos (IVA en el caso de una vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, en el caso de una de segunda mano), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como el gasto que supone la firma ante notario y la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Respecto a otras inversiones, los impuestos y gastos son mucho más elevados en el caso de la vivienda.
Además, se trata de un activo poco líquido (es más difícil vender una vivienda que unas acciones) y que no permite diversificar: se invierte en un inmueble concreto en una ubicación concreta, lo que también supone un escollo para la movilidad geográfica, sobre todo si parte de la compra se ha financiado con hipoteca.
También hay que tener en cuenta que se trata de una alternativa de inversión que supone un desembolso mucho más elevado que en otros casos, sobre todo en ciudades como Madrid y Barcelona donde es muy complicado conseguir una vivienda por menos de 100.000 euros.
Por último, otra de las desventajas de la vivienda frente a otras inversiones es la dificultad para calcular el valor de la misma. En el caso de las acciones, por ejemplo, es posible conocer el precio al que cotizan en tiempo real, mientras que en el caso de las viviendas las herramientas son las tasaciones o los inmuebles comparables a través de plataformas online que usan ‘big data’. No obstante, dos viviendas que estén ubicadas en el mismo edificio pueden tener grandes diferencias entre sí en el caso de que, por ejemplo, una de ellas está recién reformada.
